Woning onverdeeld bij onderwaterhypotheek
Bij scheiding kunnen er verschillende redenen zijn om de gezamenlijke woning niet te verkopen.
Voor kortere tijd blijft u dan samen eigenaar van de woning. Belangrijk hierbij is om onderling duidelijke afspraken te maken.
Onderwaterhypotheek
De belangrijkste reden is dat u geen verkoopopbrengst kunt krijgen die voldoende is voor de aflossing van de hypotheek, waardoor u zou blijven zitten met een restschuld. Daarnaast is het mogelijk dat een van de twee partners in het huis wil blijven wonen met de kinderen en daarvoor te weinig inkomen heeft.
Hypotheek en onderhoud van het huis
Wanneer één van de twee partners na de scheiding in het huis blijft wonen, zal de gebruiker van het huis in de meeste gevallen de hypotheekrente moeten betalen. De hypotheekrente is na de verhuizing van de ene partner nog maar twee jaar volledig fiscaal aftrekbaar. Daarnaast moeten er afspraken worden gemaakt over wie het onderhoud van het huis betaalt. Waarschijnlijk is het de meeste logische stap dat de gebruiker van het huis het onderhoud betaalt. Als het ware deze de huurder van het huis. Toch kan de ‘verhuurder’ de kosten gedeeltelijk voor zijn rekening nemen. Dit is natuurlijk ook afhankelijk van het feit of de verhuurder niet al teveel geld kwijt is aan een eigen onderkomen.
Afspraken over overige zaken rondom het gezamenlijke huis
Naast dat er kosten zijn voor het huis en de hypotheek, moet ook de premie van de levensverzekering worden betaald. Daarnaast heeft u ook te maken met gemeentebelastingen als ook heffingen voor waterschap en afvalstoffen. Belangrijk is om afspraken te maken over de termijn waarin de gezamenlijke huis onverdeeld blijft.
Hoe lang blijft het huis onverdeeld?
De wettelijke periode om af te zien van de verdeling van uw woning is maximaal vijf jaar. Wel is het mogelijk om na afloop van deze periode samen meerdere malen een nieuwe overeenkomst aan te gaan. Mits beiden akkoord gaan kan de woning dus voor langere tijd onverdeeld blijven. De meest gangbare periode is twee jaar. De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente volgens de scheidingsregeling is hier de reden van. Het onverdeeld laten van de woning heeft daarnaast voor beiden partijen fiscale consequenties. Het is niet wenselijk om voor jaren nog financieel van elkaar afhankelijk te zijn, de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek blijft namelijk voor ieder afzonderlijk volledig bestaan.
Voordelen van het onverdeeld laten van de woning
Wat zijn echter voordelen van het onverdeeld laten van uw woning? Allereerst is dit een voordeel voor de kinderen; er gaat al veel veranderen wanneer ouders uit elkaar gaan. Op die manier blijft de woning nog een stabiele factor. Daarnaast voorkomt u met het onderverdeeld laten van de woning een grote schuld wanneer de woning minder waard is dan de hypotheekschuld. Voor degene die het huis voorlopig niet kan financieren, is deze regeling ook voordelig; diegene kan namelijk voorlopig in de woning blijven wonen.
Nadelen van het onderverdeeld laten van de woning
Een nadeel van deze regeling is de afhankelijkheid aan elkaar. U blijft als partners beiden aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Daarnaast draagt u nog samen de lasten en het risico van die woning. De kans is aanwezig dat de restschuld groter kan worden doordat de woning nog meer in waarde daalt. Vanwege de verantwoordelijkheid en de bijdrage in de kosten is het voor de andere partner niet mogelijk om een ander eigen huis te kopen, omdat hij of zij nog eigenaar is van de echtelijke woning.
In de tussentijd werken aan oplossen onderwaterhypotheek
Om in te tussentijd te werken aan het oplossen van de onderwaterhypotheek kunt u de waarden van Banksparen en/of kapitaalverzekeringen inzetten om de hypotheek te verlagen. De hypotheek (of een deel) kan worden omgezet in annuïteiten en beter nog om deze naar lineair om te zetten. Daarnaast is het goed om te bekijken of er per direct, of in de komende jaren, extra hypotheek kan worden afgelost.
Hypotheek Check
Door te starten met een ‘Hypotheek Check serviceabonnement’ wordt er gewerkt aan een verantwoorde hypotheek, zodat een van beiden de woning kan overnemen of dat de woning zonder verlies verkocht kan worden. We monitoren de ontwikkeling van de marktwaarde van de woning en bekijken hoe groot de kans is dat de woning snel verkocht kan worden.
Gewijzigde omstandigheden
Bij bijzondere wijzigingen zoals vererving, schenking of onderhandse lening familie bij een van beiden kan de situatie anders worden. Dit kan ook zijn omdat er een nieuwe partner is met eigen inkomen en/of vermogen. Omdat genoemde gewijzigde omstandigheden vooraf onbekend zijn kan het zijn dat diegene die de echtelijke woning verlaten heeft nu wel in staat is om deze over te nemen. Zorgvuldig zal opnieuw bekeken dienen te worden wat voor beiden een passende oplossing is.
Hoe nu verder?
Wie in scheiding ligt, doet er goed aan om een gesprek aan te gaan met een adviseur over de gevolgen en mogelijkheden van een onderwaterhypotheek. Zie ook ons Hypotheekplan.
Heeft u vragen of wilt u weten wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan contact met mij op: 026 – 351 52 55 of contact.
Edwin R. Kemers
Onafhankelijk financieel adviseur en makelaar
Financieel echtscheidingsadviseur